부동산 경매를 처음 시작하기에 앞서 부동산 관련 핵심 용어를 정확하게 이해하는 중요합니다. 저 또한 경매를 시작하기에 앞서 단어와 그 뜻을 이해하지 못해 전문적인 용어를 먼저 이해하는 시간이 다소 많이 걸렸고 낯설게만 느껴져서 많은 시간을 허비하고 공부를 해왔던 경험이 있었습니다.
경매 용어 즉 부동산 핵심 용어를 제대로 이해하지 못하고 시작한다면 잘못된 판단으로 인해 손실을 볼 가능성이 큽니다. 오늘은 경매 초보자를 위한 부동산 핵심 용어를 완벽하게 정리해 드리도록 하겠습니다.
| 1 - 경매의 절차와 관련된 용어 | 2 - 물건의 권리관계와 관련된 용어 | 3 - 경매 참여에 관한 다양한 용어 |
1 - 경매의 절차와 관련된 용어
(1) 경매 핵심 주요 용어 알아보기
● 경매( 競賣 ) :
채무자가 갚지 못한 빚을 변제하기 위해 채권자가 법원의 명령을 받아 해당 부동산을 공개적으로 판매하는 절차.
● 입찰 ( 入札) :
경매에서 구매 희망자가 원하는 가격을 제시하는 행위를 뜻합니다.
● 낙찰( 落札) :
가장 높은 금액을 제시한 사람이 물건을 최종적으로 구매하게 되는 것을 의미합니다.
● 유찰( 流札) :
유찰은 입찰자가 없거나 최저입찰가를 넘지 못한 경우 경매가 다시 진행되는 상황을 말합니다.
"경매 입찰 시 유찰이 계속되면 최저 입찰가는 매 차수마다 점점 낮아지므로 매수의 기회가 있다."
(2) 경매의 시작점
초보자들이 투자 과정에서의 자신감을 키우는 첫걸음은 경매 용어를 익히고 지식을 먼저 습득해야 하는 것입니다
경매 용어를 이해하고 실전에 적용하면 시장 분석과 입찰 과정에서 실수를 줄이고 성공 확률을 높일 수 있기 때문입니다
또 한 가지 알아두어야 할 점은 경매는 "법원 경매"와 "공매"가 있습니다. 이 차이를 이해하고 가는 것 또한 중요하지요
우리가 알고 있는 법원 경매는 법원이 주도를 하고 있고 공매는 캠코 " 한국자산관리공사"라는 기관에서 절차를 진행합니다. 차이점을 잊지 말고 꼭 기억해 두시기를 바랍니다
2 - 물건의 권리관계와 관련된 용어
● 등기부등본
등기부등본은 해당 부동산의 소유권과 권리관계를 확인할 수 있는 서류로, 경매 참여 전에 반드시 분석해야 합니다. 등기부등본은 크게 갑구, 을구로 나뉘며, 갑구에는 소유권 관련 정보, 을구에는 저당권, 근저당권, 전세권 등의 정보가 기록됩니다. 이를 통해 부동산에 얽힌 채무 상황과 권리관계를 파악할 수 있습니다.
● 유치권
유치권은 채무자가 자신의 권리를 보장받기 위해 해당 부동산을 점유할 수 있는 권리를 뜻합니다. 만약 유치권이 행사 중인 부동산을 낙찰받게 된다면 유치권자의 점유를 해제하기 위해서 협상이 필요할 수 있습니다.
● 법정지상권
법정지상권은 토지와 건물이 다를 경우를 말합니다. 예를 들어, 경매로 건물만 낙찰받았을 경우 법정지상권 문제를 해결하지 않으면 토지 사용에 제한이 생길 수 있습니다. 이러한 권리관계를 명확히 이해하지 못하면 낙찰 후 명도나 추가 비용 발생으로 어려움을 겪을 수 있습니다. 반드시 유의해야 할 점은 혹 법정지상권이 설정되어 있다면 낙찰받은 건물에 대한 토지 사용료를 지불해야 할 수도 있는데요. 투자 수익에 영향을 미칠 수 있기 때문에 법정지상권은 반드시 사전 조사를 필요하며 전문가의 조언 및 상담을 받아보시길 권장해 드립니다.
● 임차권
임차권은 꼭 알아야 할 용어 중에 한가지입니다. 임차인이 임대차 계약에 따라 부동산을 사용할 수 있는 권리로 주택임대차보호법에 따라 보호됩니다.
- 대항력: 임차인이 주민등록등본을 이전하고 점유 상태를 유지한다면 대항력이 발생되는데 이는 새로운 소유자에게도
임차권을 주장할 수있습니다
- 우선변제권: 확정일자를 받은 임차인은 경매 배당에서 우선적으로 보증금을 변제받을 권리를 가지게 됩니다.
- 확인 방법: 경매 정보지에서 "임차권 등기 여부"와 "확정일자 존재 여부"를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
예시를 들어보면 대항력과 우선변제권을 가진 세입자가 있는 물건은 낙찰가에 따라 보증금을 반환해야 할 가능성이 큽니다. 이를 사전에 계산하지 않으면 추가 비용 부담이 발생 될 수 있습니다. 꼭 알아두세요!
● 말소기준권리
경매로 인해 소멸 되는 권리의 기준을 정하는 권리를 뜻합니다. 근저당권이나 저당권이 말소기준권리를 의미하며 해당 기준 이후에 설정된 권리는 대부분 소멸됩니다. 예를 들어 채권자가 근저당을 먼저 설정을 합니다. 근저당 설정이 된 이 후 새로운 임차인이 들어오게되는 권리는 말소기준권리 이 후로 설정이 되게 되는 것입니다
● 잔존권리
잔존권리는 경매 후에도 소멸되지 않고 남아 있는 권리를 뜻합니다. 예를 들어, 만약 경매 물건에 세입자가 있고, 이 세입자가 임대차 계약서를 통해 "대항력"과 "우선변제권"을 확보했다면, 경매 이후에도 이 권리는 보호될 수 있습니다. 이에 따라 보증금을 반환해야 하는 의무가 낙찰자에게 발생할 수 있습니다.
물건의 권리 관계에 대해 좀 더 설명드리면 권리 분석이 가장 중요한 핵심입니다 예상치 못한 비용이 발생하는 상황이 생길 수 있고 법적 분쟁에 휘말리기도 합니다 . 권리 관계 확인에 앞서 몇가지 팁을 알려드리겠습니다
첫째, 등기부등본을 철저하게 검토하세요!
갑구와 을구를 구분하여 읽을 줄 알아야 하고 소유권 변동 이력을 확인하고 가압류 여부 근저당권 이력을 확인합니다
두째, 해당 건물의 철저한 현장 조사!
실제로 누가 점유하고 있는지 확인을 하고 미처 확인하지 못한 권리 관계가 있는지 확인합니다.
셋째, 전문가의 도움을 받으세요!
다소 복잡한 권리 관계는 전문 변호사 혹은 공인중개사의 도움을 받는 것이 좋습니다.
넷째, 배당 요구 종기일 확인하세요!
채권자가 배당을 요구할 수 있는 마지막 기한으로, 이 날짜를 넘기면 배당 권리를 행사할 수 없습니다. 이를 통해 채권 관계를 명확히 파악할 수 있습니다.
3 - 경매 참여에 관한 다양한 용어
● 입찰보증금
경매에 참여할 때 제출해야 하는 금액으로, 일반적으로 물건 감정가의 10%를 준비해야 합니다. 낙찰에 실패하면 이 금액은 환불되지만, 입찰 절차를 잘못 이해하거나 규정을 지키지 않으면 반환받지 못할 수 있으므로 주의해야 합니다.
● 최저입찰가
경매 물건의 입찰을 시작할 때 제시되는 최소 금액으로, 감정가와는 다르게 책정됩니다. 최저입찰가가 낮을수록 투자 기회가 커질 수 있지만, 그만큼 경쟁이 치열해질 가능성도 있습니다. 따라서 입찰가는 전략적으로 설정해야 하며, 감정가 대비 적정 비율을 유지하는 것이 중요합니다.
● 잔금지급
낙찰 이후 최종적으로 물건을 인수하기 위해 필요한 단계로, 지정된 기간 내에 잔금을 납부해야 소유권 이전 절차를 진행할 수 있습니다. 만약 이 기한을 지키지 못하면 낙찰이 취소되고 입찰보증금을 잃게 될 수도 있습니다. 초보 투자자들은 이런 상황을 방지하기 위해 철저한 자금 계획을 세워야 합니다.
● 매각기일과 매각결정기일의 차이
매각기일은 경매 물건의 입찰이 진행되는 날짜를 말하며, 매각결정기일은 낙찰자가 정해진 이후 법원이 매각을 최종적으로 확정하는 날입니다.
이 외에도 명도는 낙찰자가 부동산을 인수받기 위해 기존 점유자로부터 부동산을 넘겨받는 절차를 의미합니다. 명도는 간단해 보이지만, 점유자가 협조하지 않을 경우 강제집행을 해야 할 수도 있어 추가 비용과 시간이 발생할 수 있습니다. 따라서 명도 비용과 소송 가능성 등을 미리 고려하여 자금 계획을 세우는 것이 중요합니다.
감정가는 경매 물건의 시장 가치를 산정하기 위해 전문 감정평가사가 평가한 금액을 말하며, 낙찰가의 기준이 됩니다. 이와 함께 낙찰가율이라는 용어도 알아두어야 합니다. 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰된 금액의 비율을 의미하며, 이를 통해 시장에서 해당 물건의 인기와 경쟁 상황을 예측할 수 있습니다.
차순위매수신고도 알아두면 유용합니다. 차순위 매수신고는 낙찰자가 잔금을 납부하지 못해 낙찰이 무효가 되었을 때, 차순위 매수인이 해당 물건을 낙찰받는 제도를 의미합니다. 이 제도를 잘 활용하면 예상치 못한 기회가 생길 수 있습니다.
마지막으로, 배당표와 배당요구종기일도 중요합니다. 배당표는 경매를 통해 얻은 금액을 채권자들에게 분배하는 기준을 나타내는 문서이며, 배당요구종기일은 채권자들이 배당 요구를 할 수 있는 마지막 날짜를 의미합니다.
경매 초보자들은 부동산 핵심용어 대해 철저히 이해를 하고 경매에 참여하게 된다면 안전하고 성공적인 투자의 지름길이 될 것입니다 이러한 용어들을 체계적으로 익히고 유용하게 알아두시면 좋겠습니다
'부동산 경매' 카테고리의 다른 글
| 부동산 경매로 돈 버는 방법 쉽게 알려드립니다 (0) | 2025.01.15 |
|---|---|
| 소액으로 시작할 수 있는 부동산 경매 성공 비법 공개 (0) | 2025.01.14 |
